Дольщиков дожмут и сделают вкладчиками

Дольщиков дожмут и сделают вкладчиками

Новость от 22.01.2018

Намерение государства отказаться от долевого строительства начинает обретать конкретные формы. Долевое участие для покупателей жилья останется, но деньги они будут отдавать не напрямую застройщику, а в банк на специальные счета. Чем это грозит дольщикам, застройщикам и уполномоченным банкам?

Бытует мнение что из эскроу возгорится пламя

Президент России решил объявить о революции в финансировании строительства жилья. Он поручил правительству совместно с Банком России и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК) в срок до 15 декабря 2017 года утвердить дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан «банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан». Такая дорожная карта была создана Банком России и АИЖК, утверждена премьер-министром 21 декабря.

Документ подразумевает три этапа перехода от одной формы финансирования к другой. Первый этап — подготовительный, продлится до 30 июня 2018 года. В течение I и II кварталов должны быть подготовлены и приняты соответствующие нормативные документы, внесены изменения в ФЗ № 214 и № 218 о долевом строительстве, в ФЗ № 177 о страховании вкладов, в Налоговый кодекс, в ФЗ № 127 о банкротстве и ряд других законов.

С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года планируется переходный этап, в течение которого будут действовать и нынешняя схема финансирования, и новая — через счета эскроу и спецсчета. С 1 июля 2019-го по 31 декабря 2020 года должен произойти постепенный переход к новому формату. В конце этого этапа доля договоров с использованием механизма счетов эскроу должна составить не менее 95%, говорится в дорожной карте.

Использование эскроу-счетов предполагает, что на этапе строительства жилья средства от покупателей не передаются девелоперу, а будут аккумулированы на эскроу-счете в уполномоченном банке до момента сдачи дома. При этом средства на строительство застройщики должны получать в том же банке в форме кредитов с гибкой процентной ставкой, которая будет зависеть от структуры фондирования.

Это позволит минимизировать для покупателей риски банкротства застройщика или существенной задержки строительства, а для девелопера — получить надежный источник средств для финансирования стройки. Прозрачность и надежность схемы использования эскроу-счетов в проектном финансировании застройщиков укрепят доверие граждан к строительному сектору и оживят спрос на строящееся жилье, считают в АИЖК. Подобная схема уже используется для финансирования приобретения готового жилья, отметили в агентстве.

При подобном проектном финансировании в принципе не должно возникать обманутых дольщиков. Так как предусмотрено право вкладчика требовать возврата средств со счетов эскроу при нарушении условий, предусмотренных договором долевого участия, в частности в случае затягивания сроков строительства. Кроме того, дольщик получит полную защиту в пределах 10 млн рублей (для чего необходимо внести соответствующие изменения в закон о страховании вкладов физических лиц, сейчас подразумевающий при банкротстве банка от Агентства по страхованию вкладов выплату в размере 1,4 млн рублей — понятно, что так дешево практически никакое жилье не стоит).

На июль 2017 года в список банков, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, входила 21 кредитная организация. Не исключено, что этот список может расшириться, однако требования Банка России к подобным кредитным организациям, скорее всего, будут ужесточаться.

Деньги или жилье гарантированы

Для участника долевого строительства счет эскроу является безотзывным и беспроцентным на время действий договора долевого участия плюс период не более шести месяцев (как следует из дорожной карты) после окончания его действия. То есть дольщик, по сути, имеет гарантию либо получения жилья по зафиксированной цене, либо возврата вклада. Интерес дольщика при покупке жилья на начальных стадиях строительства по-прежнему в экономии средств (готовое жилье может стоить на 25—30% дороже, чем на этапе котлована), но она становится существенно меньше, чем раньше. На строительство и сдачу дома редко когда уходит меньше полутора-двух лет, за это время можно было бы инвестировать имеющуюся сумму и получить дополнительный доход, хотя бы на уровне инфляции. Плюс участники рынка однозначно прочат удорожание всем новостройкам благодаря новой схеме, так как застройщику теперь придется платить проценты банку (дольщики кредитовали застройщиков беспроцентно). Теперь застройщики, соответственно, переложат это бремя на покупателя, включив дополнительные затраты в цену недвижимости.

Для банка счета эскроу участников долевого строительства являются бесплатным пассивом, позволяющим кредитовать застройщиков. «С точки зрения банка эта схема выгодна, так как он получает доступ к деньгам, которые раньше проходили мимо него, а его процентный заработок является справедливым вознаграждением за то, что он облегчает людям приобретение недвижимости, давая определенные гарантии сохранности средств», — поясняет эксперт.

Тем не менее сами банки пока весьма осторожно относятся к этой схеме, поскольку объемы кредитования в подобных проектах весьма высоки, так же как и риски того, что девелопер и застройщик не смогут выполнить взятые на себя обязательства.

В случае банкротства застройщика банк, естественно, будет требовать возврата кредитных средств, как и в случае работы с другими заемщиками, — никаких льгот и преимуществ или дополнительной защиты пока не предусматривается. При этом не исключена возможность, что кредитной организации, чтобы выполнить обязательства перед вкладчиками-дольщиками, придется параллельно профинансировать другую строительную организацию, которая завершит строительство объекта.

«При расчете с использованием счетов эскроу деньги на строительство застройщику предоставляет банк, но уже под проценты, поэтому для него такая схема, конечно, не так выгодна, как прямые расчеты с покупателями, — считает управляющий партнер коллегии адвокатов. — Строительство становится дороже, а сам застройщик ставится в зависимость от банка, который выступает как главный его спонсор». Эксперт указывает на риски затягивания сроков возведения объекта, если банк начнет излишне контролировать распоряжение средствами.

С другой стороны, юрист видит и плюсы в схеме финансирования через счета эскроу. В частности, постоянное финансирование. «Это позволяет не останавливаться в процессе строительства и не зависеть от темпов продаж, которые подвержены сильному влиянию внешних факторов (курс рубля, сезонность, ситуация на рынке и т. д.). К тому же финансирование от банка иногда получить проще, чем его поручительство, поэтому в целом это доступный способ финансирования», — говорит эксперт.

У застройщиков переход от прямого привлечения средств дольщиков к эскроу-счетам вызывает неоднозначные оценки и предположения. В целом отказ от долевого финансирования для большинства мелких и средних застройщиков может сыграть роковую роль, поскольку запрет на использование денег дольщиков повлечет удорожание строительства, предупреждают представители отрасли.

«Большим игрокам рынка недвижимости дополнительную финансовую нагрузку будет выдержать легче, — комментирует сотрудник пресс-службы застройщика. — Скажем, с учетом нашей отличной 25-летней репутации мы имеем возможность привлекать кредитные средства в банках на хороших условиях. Тем не менее рост цен на недвижимость в среднем по рынку во втором полугодии 2018 года более чем вероятен». Некоторую поддержку некрупным застройщикам может оказать допущение неиспользования механизма эскроу-счетов при наличии в качестве гарантий поручительства банков и страхования гражданской ответственности, пояснили в пресс-службе застройщика. Однако, как показала практика, страхование ответственности застройщиков оказалось неэффективным, от него фактически отказались, введя взаимен систему выплат со стороны застройщиков в соответствующий компенсационный фонд. А получить поручительство банка гораздо более трудоемкая задача, чем кредит на строительство.

«Основная задача, которая решается сейчас в рамках реализации дорожной карты, — обеспечить интерес банков в финансировании девелоперских проектов, чтобы они охотно участвовали в кредитовании застройщиков, — отмечает эксперт. — И, с другой стороны, сделать так, чтобы затраты девелоперов не возросли слишком резко по сравнению с нынешним уровнем».

Подписывайтесь на нашу группу вконтакте vk.com/domakvart

Поделитесь данной новостью в соцсетях с вашими друзьями

Основные советы профессионалов в скорой продаже квартиры
19.02.2019
Рассказываем, какую тактику выбрать при продаже квартиры и на что обратить внимание потенциального покупателя недвижимости
Принимаем правильно у застройщика квартиру в новостройке
11.02.2019
Как правильно принять квартиру в новостройке у застройщика  и на что обратить внимание при приемке
Понятие альтернативной, прямой и свободной сделки с недвижимостью
07.02.2019
Разбираемся в понятиях  альтернативной, прямой и свободной сделки с недвижимостью, а так же в плюсах и минусах данных сделок
Понятие площади - совет тем, кто хочет купить квартиру
05.02.2019
Разбираемся с понятием общая  площадь квартиры
Уточнены принципы оплаты отопления – поправки Минстроя
31.01.2019
Новые  поправки Минстроя  уточняют порядок оплаты отопления
Как сдать квартиру надежному арендатору
25.01.2019
Как сдать квартиру надежному арендатору и на что обращать внимание
Как утеплить квартиру и сделать ее теплее
22.01.2019
Рассказываем, как утеплить квартиру и что для этого нужно сделать