Как правильно подготовить квартиру к продаже

Как правильно подготовить квартиру к продаже

Новость от 01.06.2018

Продать старую типовую квартиру на не слишком оживленном рынке занимает как минимум месяц-два. Естественно, если квартира убитая, цена не завышена, все документы в порядке, а ваш агент по недвижимости как никогда активен. Если же у вас нет звонков и нет реальных просмотров квартиры, то, скорее всего ваш риэлтор явно недорабатывает,  другой причиной может служить цена, которая явно не соответствует реальным сделкам.

Многие из вас сталкиваются с необходимостью продать лишнюю жилплощадь или доставшуюся квартиру по наследству. Причины продажи могут быть разными: покупка новой квартиры в новостройке, переезд в другой регион или город, а так же необходимость погасить действующий кредит. Вторичный рынок жилья нынче не то чтобы слишком активен: агентства, риэлторы и застройщики, сбиваясь с ног, ищут покупателей, но, увы, не все проявляют настоящую активность и настоящие лидерские качества. Продавец вторичного жилья, особенно если она досталась ему в наследство и видевший всякое на своем веку, для покупателей не самый интересный клиент. Давайте зададимся вопросами, какие шаги должен сделать продавец и какие условия продажи квартиры он заявил при продаже?

ЧТО ТАКОЕ ХОУМСТЕЙДЖИНГ?

На нашем языке это приведение объекта недвижимости предлагаемой к продаже или аренде, в товарный вид и наведения порядка как в интерьере, так и в бумажной части.

Зачастую можно сначала сделать косметический ремонт и изменить обстановку, но потом понять, то, что такие улучшения, почти никогда не окупятся (кроме естественно 1-5 % случаев). Поскольку зачастую покупатель с заначкой все будет сносить и обставлять квартиру по-своему; если же он все же стеснен в средствах, то оставит как есть и будет довольствоваться предложенным вами вариантом.

Итак, что нужно сделать и знать, чтобы подготовить квартиру к продаже? Давайте разберемся в деталях и нюансах.

ШАГ ПЕРВЫЙ: ОПРЕДЕЛИТЕСЬ С ЦЕНОЙ

Как определить все же «правильную» цену. Чтобы понять реальную рыночную цену проведем осмотр аналогичных объектов. Открываем, например сайт DOMAKVART.RU - популярный каталог объявлений о продаже квартир и погружаемся в изучение вариантов по схожим характеристикам.

Для квартиры в типовой панельке в спальном районе постарайтесь найти полные аналоги – с теми же метражами и в том же доме. Если выбор получается не слишком впечатляющий или ограниченный – расширьте его за счет соседних домов со сходными характеристиками (местоположение, тип дома).

Отберите понравившиеся вам объекты, добавив их в избранное, чтобы быстрее возвращаться к заинтересованным объектам. На варианты в самых верхних строчках полученного ценового рейтинга внимания не обращаем. Это могут быть явно завышенные цены продавцов, так и очень ухоженные квартиры с идеальным евро ремонтом и отличной мебелью. Продаются такие квартиры, как правило, не небыстро, к тому же вложения в такое обустройство почти никогда не окупаются. Забудьте на время про эти варианты и изучите характеристики более дешевых объектов.

Если вы нашли уж очень дешевую квартиру – попробуйте понять, почему она так стоит. Причины могут быть разные: обременение, очень плохое состояние, встречная покупка, срочная продажа, несуществующее предложение, ловушка и т.д. Такое предложение тоже отбрасываем. 

Риэлторы и оценщики, конечно же, пользуются более сложными методиками, оперируя архивными данными и ценами сделок. Ради более точной оценки рекомендуем поговорить с агентствами, со знакомыми и даже с жильцами дома, спросив кто и по какой цене все же продал квартиру в желаемом доме, оценивая свои возможности.

БЫСТРЕЕ – ЗНАЧИТ ДОРОЖЕ

Дальше пойдут нюансы ценообразования. Отметим два момента.

Во-первых, если вашему активному риэлтору удалось все же нащупать цену реального спроса и даже инициировать поток встречных обращений, объект уйдет быстро и, возможно, без торга. Более того, при наличии нескольких интересантов, когда за дело берется энергичный агент, цена может и чуть подрасти.

Во-вторых, конечно, лишняя сотня с нескольких миллионов рубликов кажется вам нелишней. Но она способна растянуть поиск покупателя на полгода. Все это время вам придется организовывать показы, оплачивать коммунальные услуги и размещение объявлений (если вы занимаетесь продажей самостоятельно) – затраты съедят выгоду, а квартира так и не дождется покупателя.

Сегодняшнее состояние квартирного рынка не оставляет нам выбора между «продать быстрее» и «продать дороже». Сегодня быстрее –
 значит дороже.

Сегодня цены на квартиры медленно (на десятые доли процента ежемесячно) ползут вниз. Но недавний «разбор полетов» показал, что наши с вами хрущевки, брежневки, доставшиеся от бабушек «корабли» и даже вчерашние новостройки дешевеют. Рост «ценовой температуры» происходит только лишь за счет увеличения в спектре предложений относительно свежего и по определению более дорогого жилья.

ШАГ ВТОРОЙ: ГОТОВИМ ДОКУМЕНТЫ

Идеальная для продажи квартира – та, в которой никто не прописан и у которой единственный собственник, владевший объектом более трех - пяти лет. Чем ближе объект к этому идеалу – тем больше у него шансов быть проданным в считанные дни и по более высокой, чем у конкурентных объектов, цене. Такие квартиры в первую очередь интересны тем, кому жилье нужно срочно.     

В теории, чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи такой квартиры, от владельца требуется только удостоверение личности (паспорт). Как предполагается, все сведения об объекте (кадастровый номер, план, основные характеристики, сведения о собственниках и обременениях) содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что подтверждается соответствующей справочной выпиской в бумажном или электронном виде. В реальной жизни все сложнее. Будьте готовы к тому, что, если покупатель рассчитывает на ипотеку (а таковых сегодня большинство), проверять вас будут вдоль и поперек.

Какие документы на квартиру вам потребуются для продажи? Во-первых, правоустанавливающие: договоры купли-продажи, приватизации, свидетельства о наследстве и т. п. Во-вторых, любые, где есть план квартиры: кадастровый паспорт или техпаспорт старого образца. 

Теперь о личных документах самого продавца. С ними все сложнее: к моменту, когда на пороге появится вероятный покупатель, они должны быть в такой кондиции, чтобы хоть завтра на сделку. 

При наличии несовершеннолетних сособственников для сделки нужно согласие органов опеки и попечительства. Ребенка, который просто прописан, не удастся снять с регистрационного учета без предоставления другой жилплощади. Поэтому ищите возможность выписаться загодя, например, к родным: это увеличит ликвидность продаваемой квартиры.

ЕСЛИ КВАРТИРА В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Сделки с объектом в долевой собственности требуют нотариального оформления. Первое, что вам нужно сделать, – это договориться между собой о том, кто и что получит после продажи. Второе – проверить паспорта своих товарищей по сделке. Ведь очень досадно в назначенный час, когда все собрались у нотариуса, вдруг выяснить, что у кого-то паспорт потерян или просрочен, – а такое все-таки часто случается.

ШАГ ТРЕТИЙ: ПРИВОДИМ КВАРТИРУ В ТОВАРНЫЙ ВИД

Итак, все документы под рукой? Далее предстоит генеральная уборка. Выше мы сказали, что предпродажный ремонт почти никогда не окупается. Напротив: маскировка в виде самостоятельно оклеенного плитками потолка и ламината поверх старого паркета только насторожит покупателя.

Из этого правила есть одно исключение: убитая квартира. При этом если в квартире поддерживался порядок, но десятилетия не было ремонта – это не «убитость». Убитость – это текущая сантехника и запахи, характерные для бомжатника. Именно они способны отпугнуть даже нетребовательного интересанта.

Что будем делать? Квартиру в кондиции «можно жить», с приличной, пусть и неновой мебелью и работающей бытовой техникой, не спешите разорять. Для некоторых потенциальных новоселов все это может стать решающим аргументом при выборе из нескольких аналогичных по характеристикам вариантов.

В первую очередь вывозим на дачу все, что дорого как память, и на свалку – все старое и ветхое, ненужное ни вам, ни будущим владельцам: продавленные диваны, сломанные стулья, личные вещи и залежи разнокалиберной кухонной утвари. Во-вторых, отрываем и отправляем в помойку все, что отваливается и рассыпается: ломаные карнизы и свисающие клочьями обои, перекошенные и трухлявые кухонные шкафчики. В-третьих, проводим генеральную уборку – избавляемся от пыли и жировых налетов в кухне, тщательно моем окна. И наконец, чиним протекающую сантехнику, выключатели и выпадающие из гнезд электророзетки, вкручиваем все лампочки.

ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ: ФОТОСЕССИЯ КВАРТИРЫ

Сделайте фотосессию в квартире, предлагаемой к продаже, мы уже писали. Но если снимать, по сути, нечего и вы не намерены продавать объект с мебелью, ограничьтесь одним-двумя интерьерными снимками, например, комнаты и кухни. Они помогут интересанту оценить состояние квартиры. Но обязательно сфотографируйте окружение – сам дом, подъезд, окружающие скверы, детские площадки, парк за окнами (причем не обязательно это должен быть вид из окна).

Качественная подборка иллюстраций (фото самого дома, квартиры, подъезда, двора), а также план объекта в объявлении о продаже повышают шансы на то, что ваше предложение будет замечено.

Да и еще :) прочитав данную рекомендацию - сразу же разместите свое объявление на сайте DOMAKVART.RU. Пока вы читали эту статью, будущие покупатели квартир уже просмотрели множество вариантов, а могли позвонить именно вам.

Подписывайтесь на нашу группу вконтакте vk.com/domakvart

Поделитесь данной новостью в соцсетях с вашими друзьями

Госдума хочет защитить покупателей от двойных продаж квартир в новостройках
19.04.2019
Законодатели хотят защитить права покупателей квартир при "двойных" продажах и признания их обманутыми дольщиками
Новая программа предоставления ипотечного кредита на покупку или строительство частного дома
16.04.2019
Главой министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства анонсирована новая программа ипотечного кредитования. 
«Черные риелторы»  из Новочебоксарска осуждены за мошенничество.
15.04.2019
К реальным срокам осуждены двое "черных риелторов" за обман и мошенничество при продаже недвижимости
Изменение в законе о землях ИЖС с 8 апреля 2019 года
11.04.2019
Что нужно знать собственникам, в связи с внесенными изменениями в законодательство об ИЖС
Простой способ защитить свою квартиру или недвижимость от мошенников
05.04.2019
Для защиты своей недвижимости можно использовать простой способ
Как при покупке квартиры узнать, сдавали ли ее раньше в аренду?
22.03.2019
Основные способы узнать сдавалась ли квартира в аренду до ее покупки
Заработал новый порядок работы аварийно-диспетчерских служб в ЖКХ
11.03.2019
Изменения в порядке работы аварийно-диспетчерских служб