Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Новость от 26.02.2018

Рассмотрим основыне риски новой модели строительства.

1. Банкротство банков, отзыв лицензии

В течение следующих 3-4 лет банки с помощью схемы эскроу-счетов смогут заместить 3-4 трлн рублей денег граждан, задействованных в строительной отрасли, заявлял ранее финансовый директор АИЖК. Завидная сумма, не так ли?

Руководитель юридического отдела девелоперской компании , считает очевидным, что при реализации эскроу-счетов выиграют, прежде всего, банки.

«На их счетах будут аккумулироваться средства, которые поступали напрямую от дольщиков к застройщикам по договорам долевого участия в строительстве. Общее отношение к такому нововведению характеризуется тем, что любое дополнительное звено между застройщиком и дольщиками, по сути, увеличивает риски последних», – полагает он.

Материализоваться эти риски могут при банкротствах тех или иных банков или в случае отзыва у них лицензий на осуществление банковской деятельности. И если депозиты граждан в этих ситуациях защищены законом, то на счета эскроу данная защита пока не распространяется, и это требует неотложного законодательного регулирования.

Остается открытым вопрос, как россияне будут получать свои денежные средства в случае банкротства самого банка.

Юрист управления земельно-имущественных отношений обращает внимание на существенный рост издержек застройщиков. Учитывая, что на время строительства денежные средства будут заморожены, застройщик не сможет их использовать, и ему придется обходиться только кредитными средствами, неся расходы на уплату процентов. Если их не хватит, придется привлекать собственные финансы.

«Все эти издержки, в конечном счете, повлияют на стоимость объектов долевого строительства, которые в свою очередь лягут на конечного потребителя, т. е., обычного участника долевого строительства-покупателя», – считает юрист. И остается открытым вопрос, как россияне будут получать свои денежные средства в случае банкротства самого банка.

2.  Возможно цены вырастут

Положение застройщиков при применении счетов эскроу однозначно ухудшится, считает другой юрист. «В первую очередь, возникнут проблемы с обеспечением текущего финансирования строительства. Время и силы девелоперов будут потрачены на замещение денежного потока, прежде поступавшего от дольщиков, иными источниками, которых у застройщика остается не так много», – рассуждает юрист.

По его словам, наиболее вероятный вариант – получение кредита в банке, в котором открыты счета эскроу. В любом случае это приведет к удорожанию стоимости квадратного метра. Кроме того, обращение к банкам становится фактически единственным способом для застройщика финансировать строительство.

«Рост цен на недвижимость в среднем по рынку во втором полугодии 2018 более чем вероятен. И это главное, на что сейчас следует обратить внимание всем покупателям», – рекомендует управляющий директор строительной фирмы.

3. Нарушение сроков 

«Банкам при этом предоставлено право отказывать застройщику в осуществлении операций по счетам, а работающего правового механизма обжалования такого отказа пока нет. Таким образом, прогнозируется, что данные обстоятельства будут существенно дезорганизовывать процесс финансирования строительства, что, в конечном счете может привести на задержку ввода объектов в эксплуатацию», – считает юрист.

4. Серые схемы

По мнению эксперта, застройщики будут вынуждены либо повышать цену для конечного потребителя и привлекать денежные средства по 214-ФЗ, либо опять использовать теневые схемы (предварительный договор, ЖСК) для понижения цены на объекты долевого строительства. «В итоге покупателю придется выбирать либо дорого, но с гарантиями по 214-ФЗ, либо дешево, но с очень большими рисками», – признает эксперт.

5. Стоимость кредитов не ограничена

Девелоперов настораживает, что стоимость фондирования у банков будет нулевая, а вот под какой процент деньги достанутся застройщикам – вопрос. 

«Если уровень процентных ставок при кредитовании через эскроу-счета составит не более 5-7%, то такой механизм в меньшей степени скажется на объемах строительства, на стоимости денег для застройщиков, на инвестиционной стоимости проектов и – как следствие, на рыночной цене квадратного метра», – прогнозирует Анна Соколова, руководитель направления по стратегии и маркетингу.

Директор строительной фирмы признает, что для мелких и средних застройщиков отказ от долевого финансирования может сыграть роковую роль, поскольку ограничения на использование денег дольщиков повлечет удорожание строительства, и, зачастую, невозможность привлечения альтернативного финансирования.

«Большим игрокам рынка недвижимости», будет гораздо легче, они могут привлекать кредитные средства в банках на хороших условиях», - уверяет он.

6. Как проверить банк?

Как предупреждает юрист, до введения счетов эскроу необходимо было проверять только застройщика. Теперь же проверять придется еще банк – на предмет соответствия его требованиям, которые устанавливаются правительством к кредитным организациям. В целом, расслабляться не стоит.

Подписывайтесь на нашу группу вконтакте vk.com/domakvart

Поделитесь данной новостью в соцсетях с вашими друзьями

Финансовое положение застройщиков будет на еженедельном мониторинге Минстроя
04.04.2020
Основная цель мониторинга Минстроя - контроль строительной отрасли
Всем известный коронавирус и раздельный сбор мусора
01.04.2020
Сортировка мусора и его вывоз вышли на второй план, на первом короновирус
Требуется ли нотариус при дарении квартиры в 2020 году?
26.03.2020
Требуется ли нотариус при дарении квартиры в 2020 году?
Еще один застройщик объявлен банкротом
25.03.2020
Еще один застройщик в Чувашии признан банкротом. На этот раз это ООО «Фирма Три АсС» 
Кредитная история – как ее улучшить и что это такое?
20.03.2020
Рассматриваем варианты того, как улучшить кредитную историю
За мусор предложили взимать платежи по новой схеме
19.03.2020
За мусор предложили взимать платежи по новой схеме
Требуется ли брать разрешение на строительство, если пристроили террасу к дому?
18.03.2020
Узнаем, требуется ли разрешение на строительство террасы