Где же слабые места в реформе долевого строительства

Где же слабые места в реформе долевого строительства

Новость от 20.01.2020

Поразмышляем о том, так ли действительно выгодна покупка новостройки дольщику с применением эскроу-счета?

В настоящее время многие покупатели недвижимости задумываются о том,  как все же купить квартиру в новостройке. Действительно ли так выгодно покупать квартиру в новостройку по эскроу схеме. Или все же стоит обратить внимание на уже построенное и готовое жилье?

Статей про переход на приобретение квартир с использованием эскроу-счета в интернете полно. С недавних пор такое приобретение установлено даже законом. Изменения в законодательстве вызваны не только заботой о самих дольщиках, но и отменой старой схемы приобретения жилья, а так же, снижением такого явления как «обманутый дольщик».

Основной посыл этих статей и освещаемые в них проблемы следующие:

- среди застройщиков ожидается масса банкротств. Причины таких банкротств всегда разные.

- у части застройщиков изменятся условия к финансированию новостроек и они будут вынуждены добровольно покинуть рынок строительства. Основная причина в этих случаях в том, что у застройщика нет достаточных собственных средств на строительство и низкая эффективность. Все этот лишает их возможности банковского финансирования и получения кредитов.

- стоимость новостроек возрастет, по причине удорожания строительства, поскольку строить новостройки начнут не за счет средств долевиков – как раньше, а уже за счет банковского кредита, который окажет влияние уже на конечную стоимость квадратного метра.

Но изучая рынок недвижимости на протяжении многих лет, экспертами были замечены некоторые проблемы будущего строительства.

Некоторое время назад в некоторых СМИ промелькнула новость о том, что депутатами была завялена такая инициатива, как выплата дольщикам процентов от сумм, размещенных на эскроу счетах.  Предложение таких депутатов направлено на то, что после окончания строительства и передачи ключей от квартир, дольщики могут потратить начисленные проценты на любые цели, начиная от приобретения мебели, до проведения ремонта.

Действительно, схема вроде интересная покупателям новостроек, так сказать кешбек от банка, но действительно ли на деле будет так? Ситуация интереснее в том случае, когда покупатели новостроек ипотечники. Большинство квартир в новостройках приобретается именно с привлечением ипотечного кредита, а не за счет собственных средств. И в этой схеме получается такая схема.

Дольщик, для покупки квартиры обращается в банк за кредитом. Банк этот кредит ему одобряет. Ипотечнику деньги выдаются в долг, а он за это – платит банку проценты. Потом ипотечный заемщик обратно несет кредитные деньги в банк на эскроу-счет. Банк принимает их и начисляет на них проценты в виде кешбека, фактически возвращает свои же деньги. Деньги вернулись в банк, ипотечнику «якобы» зачислились проценты.  Как вы думаете такой «оборот» денег кому выгоден? И не станет ли та самая привлекательная ипотечная ставка и кешбек за нее всего лишь маркетинговым инструментом банка?

Ждем ваших комментариев!

Другой же схемой, привлечь внимания жителей страны, к приобретению жилья, является инициатива крупного банка страны, привлечь внимание ипотечников, за счет снижения ставок по ипотеке при приобретении жилья за счет того самого проектного финансирования. Данная маркетинговая стратегия  направлена на тех заемщиков, кто планирует купить квартиру в новостройке, именно у тех застройщиков, кто является партнером банка и будет использовать эскроу-счета в пилотном проекте. Клиенту будет предложен небольшой определенный дисконт на весь срок кредитования или же наоборот значительно больший дисконт, но только на срок строительства дома.

Не сложно догадаться причинам столь «заботливого» отношения банков к заемщикам. Основная цель акцентировать покупателей на покупке новостроек с использованием эскроу-счетов.  

На самом же деле, помимо того, что власти действительно хотят защитить покупателей от статуса «обманутый дольщик», самим же дольщикам такое «эскроу счастье» не совсем то и выгодно, поскольку возрастает себестоимость строительства. В отдельных случаях рост себестоимости оправдан, в других случаях явно завышен. Причины же просты - банальное дополнительное обогащение застройщиков.    

При применении проектного финансирования по факту, у застройщика имеется лишь единственный кредитор. И этот кредитор именно сам банк. Но как догадались наши читатели, банк не будет работать за «три копейки». А, следовательно, застройщик очень сильно зависит от самого банка, который ему намерен предоставить кредит.

При старой схеме строительства покупая квартиру не этапе котлована, «инвестору - дольщику» фактически продавалась «скидка» на будущую квартиру. Именно это и привлекало не только покупателей «инвестиционных квартир», но и тех покупателей, кому квартира требовалась для проживания. Именно этот дисконт, между ценой на квартиру на этапе котлована и на момент сдачи дома привлекала покупателей.

Сейчас же застройщик уже не сможет действовать таким же способом, поскольку его основная задача будет максимально дорого продать квартиру и расплатиться непосредственно уже с банком, за предоставленный кредит.

А будет ли у таких покупателей мотив и стимул купить такую уже «не инвестиционную квартиру», если ее стоимость как на этапе начала строительства и под конец сдачи дома будет одинаковая?

Ждем ваших комментариев!

Следует обратить внимание на то, что строящая новостройка по новым правилам с применением эскроу-счета уже не несет той инвестиционной выгоды и материального интереса покупателя, что ранее. Если «скидки» нет сейчас на этапе котлована, какой стимул покупать такую квартиру? Не проще ли купить ее уже под момент сдачи и не нести возможные риски?

Многие читатели скажут – ну вы тут не правы, купить квартиру в новостройке лучше всего на этапе котлована, поскольку таким образом можно «застолбить» определенный дом, этаж или вообще расположение квартиры. И будут в этом, несомненно, правы. Именно только это и может побуждать к покупке еще не достроенной квартиры, но, ни как не материальная выгода от ее приобретения.

Многие вообще могут отказаться от покупки квартиры на начальном этапе строительства по причине того, что хотят купить квартиру дешевле и не испытывая стрессы и риски от ее недостроя. Мотивы покупателей понятны – они будут ждать более доступного жилья, ну и возможно скидок от застройщиков или каких либо спецпредложений.

Многие, используя наш калькулятор ипотеки, могут попросту посчитать, во сколько им обойдется ипотека и какие будут платежи по ней, а потом провести расчеты того, во сколько им обойдется тоже жилье, но уже без рисков и достроенное.

Достаточно просто перейти по ссылке

domakvart.ru/kalkulyator-ipoteki

Если срок строительства дома достигает 2-3 года, то будущий владелец квартиры переплатит по ипотеке, поскольку вряд ли банк предоставит условия того, что например вы заплатили по ипотеке переплату в 500 тысяч? А ваша квартира подорожала на рынке за это время всего лишь на 300 тысяч.

Одним из вариантов развития событий может быть лишь понижение процентной ставки по кредиту, что в последнее время все чаще и наблюдается.

Не станем критиковать ни власть, ни придуманную ими схему лишь потому, что в ней есть несомненные плюсы. Но во всех схемах есть и свои минусы. С одной стороны, дольщики стали больше защищенными, а с другой стороны у них изъяли возможность заработать на недвижимости или же купить ее дешевле, чем в момент сдачи жилья.

Чтобы стимулировать такую продажу квартиру в новостройках, необходимо придумывать новые маркетинговые уловки для будущих покупателей и навязывать образ «элитности», тем, у кого имеются в собственности квадратные метры.

Кто то может сказать, что теперь на рынке не будет перекупщиков, кто-то наоборот скажет, что применение эскроу-счетов это важный шаг, кто-то направит свои денежные средства в иные финансовые инструменты, а кто-то как и раньше положит «деньги в чулок» и будет ждать лучших времен.

Успешных вам приобретений, инвестиций и не пополнения рядов «обманутых дольщиков»!

Подписывайтесь на нашу группу вконтакте vk.com/domakvart

Поделитесь данной новостью в соцсетях с вашими друзьями

5 кратких рекомендаций тем – кто хочет продать недвижимость
18.02.2020
Простые советы тем, кто решился продать свою квартиру или недвижимость
В квартире не живем и не прописаны – мы должны платить за вывоз мусора?
17.02.2020
Вывоз мусора – обязаны ли вы платить за него, если не живете в квартире?
Тише будь - иначе штраф! Нововведения в 2020 году в закон о тишине
13.02.2020
Планируемые нововведения в "закон о тишине" с учетом предложений 2020 года
Взяли ипотеку и не можем ее оплачивать – что нам делать?
11.02.2020
Как действовать, когда не можете оплачивать ипотеку, а квартиру забирает банк
Продаем квартиру – каков порядок выписки из квартиры
10.02.2020
Какие документы требуются для выписки из квартиры и снятия с учета
Как продать комнату в 2020 году – инструкция и согласие соседей
07.02.2020
Продаем комнату в 2020 году правильно, пошагово и соблюдая закон
Площадь новых квартир стала меньше
06.02.2020
Площадь квартир в новостройках постепенно снижается