Квартиры в "муравейнике" или почему ипотека в России не решает квартирный вопрос

Квартиры в

Новость от 13.04.2018

Во многих СМИ мы часто слышим активное обсуждение проблем ипотечного кредитования. Так значительное снижение средней ставки ипотеки порождает разные выводы и гипотезы.

Одни молвят о неминуемом и скором крахе всего «ипотечного пузыря», другие, наоборот, о расширении различных социальных групп к доступу к ипотеке, что влечет увеличение числа людей, которые якобы непременно могут улучшить свои жилищные условия. Одни сообщают, что в удешевлении ипотеки видна весомая угроза для макроэкономической стабильности, другие считают ипотеку драйвером экономического роста и увеличения ВВП. Но, разговор о процентах и "мыльных пузырях" – увы, не решает вопрос настоящей и будущей жилищной политики в стране.

Проблеме ипотеки уделяется немалое внимание. Рассматриваются и такие вопросы как получение ипотеки свыше полумиллиона семей с детьми, которые смогут улучшить свои жилищные условия с помощью льготной ипотеки. Основными факторами повышения доступности жилья считается: рост доходов граждан, снижение ставок ипотечного кредитования и увеличение предложения на жилищном рынке.

Раньше, в начале 2000 годов, воспользоваться ипотекой могли единицы, порой ставка доходила до 30%. В 2018 году средняя ставка в рублях впервые опустилась ниже 10%. Но как говориться - стремиться нужно к 7. В обозримом будущем ипотека должна стать доступной для большинства российских семей, как для большинства работающих граждан, так и для молодых специалистов».

Вроде все правильно и звучит очень убедительно и по крайней мере не вызывает особых вопросов. Из этого наклевывается вывод - решение проблем с жильем — дело рук самих граждан, нужна квартира — обращайся к банку за ипотекой. А дело государства — вести дело к снижению процента по ней через макроэкономическую политику. Было сказано и о снижении налога на имущество физических лиц и кадастровую стоимость. И все. О каких либо других вариантах получения крыши над головой и желанного жилья  не упоминается. И тут стоит изучить мировой опыт, который наверняка есть.

Попробуем изучить опыт других стран

Многие говорят, что в России после 1991 года произошла ловкая и совсем не затейливая подмена понятий. В области жилищной политики все свелось к банальному перекладыванию на плечи самих граждан страны заботы об обеспечении себя жильем. Государство  предпочло самоустраниться из этой сферы - сославшись на рыночные реалии.

Однако ипотека затуманивает саму суть обязанности государства о предоставлении в фактическое пользование (а не в собственность) жилья своим гражданам-налогоплательщикам.  

Путешествуя по сети интернет, натыкаемся на следующие строки:

 Во всем развитом мире государственные органы активно выступают в качестве застройщика и арендодателя. Строительство и эксплуатация так называемого «социального жилья» является там важнейшей функцией власти на всех уровнях.

Возьмем, к примеру, Францию, дома-HLM («жилье с умеренной арендной платой» в дословном переводе) составляют там 16% всего жилья, в четырех миллионах квартир проживает, по разным оценкам, от 10 млн до 13 млн человек. При этом HLM имеются как частные, так и государственные. Главное в них не форма собственности, а принцип предоставления недвижимости: квартирами пользуются семьи с недостаточными доходами либо те, кто не желает тратиться на покупку жилья в собственность. С 1998 года закон обязывает каждый город с населением больше 3500 человек иметь не меньше 20% домов-HLM. Помимо HLM во Франции имеются и другие виды социального жилья, а также несубсидированных домов, предназначенных для аренды.

Не будем ругать родную страну - но возможно в описанном выше, есть некие плюсы. Но не проживая там, можно попросту не знать о своего рода "подводных камнях. Так, многие считают, что только в нашей стране у правительства не болит об этом голова. Как говорится, оно умыло руки и наблюдает как бы со стороны за тем, что происходит, при этом отводя себе роль опосредованного контролера ОТК и установителя правил (законов) игры на рынке недвижимости. 

Попробуем изучить историю вопроса

Проблема зародилась в начале девяностых, с момента принятия программы приватизации жилья («Закон о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Из всех видов приватизации (не путать с расхищением капитала и передачи олигархам) того времени, как утверждают многие - именно жилищная приватизация была  возможно, хуже всего продумана и главное организована. 

Дома приватизировались не как единое целое, а поквартирно. Кто-то становился владельцем собственного жилья, кто-то продолжал жить в неприватизированной квартире. Вот такой вот "муравейник" — и все это в одном здании! Удивительно то, что чердаки, подвалы, прочие общие помещения, лифты, земля под домом и т. д. так и оставались «ничьими». Это можно сравнить с тем, как если бы при приватизации большого завода, каждому работнику предприятия дали по станку и поздравили его с тем, что он теперь его владелец. Полноценно управлять имуществом такого дома просто невозможно. Первое с чем столкнется каждый, это то, что нельзя даже полноценно провести собрание жильцов. Абсурд заключается в том, что кто-то является владельцем, а кто-то вовсе не владелец квартиры. Но даже те, кто имеет собственность, могут там не жить, а если и живут, то невозможно их заставить принять участие в общем собрании и управлении, ведь применение силы - просто незаконно и нарушает свободы собственника.

Что имеем в итоге? Даже при всей формальной смене собственности, все равно следят за состоянием домов те самые местные власти, но теперь уже через управляющие компании. Расширяя и ограничивая их полномочия на законодательном уровне.

Как подсказывает мировой опыт, в мире закрепились три основных вида многоквартирного жилья: кондоминиум, доходный дом и социальное жилье. В кондоминиуме все являются совладельцами не только квартиры, но и остальных помещений и собственности, невладельцев там быть не может юридически, и все принимают участие в управлении. В доходных домах один владелец — частный собственник или компания, а жильцы арендуют квартиры у него. И цель вполне понятна и очевидна — извлечение прибыли. В социальном жилье собственником является государство либо частное лицо, которому бюджет доплачивает, чтобы оно не поднимало арендную плату выше определенных пределов и не ограничивало доступность жилья. Тут цель — предоставление людям недорого жилья. Как говорят многие скептики – то, что происходит  в нашей стране больше похоже на ящик Пандоры, поскольку такого варианта владения жильем как в нашей стране - нет больше нигде в мире. 

Рассмотрим в чем проблемы ипотеки

В чем же опасность в современных ипотечных программах? Вот что мы нашли на просторах интернета.

Они консервируют и ухудшают ситуацию с конгломератами. Ибо то жилье, которое предлагается по ним, включает в себя, как правило, так называемых муниципалов, то есть людей, которым государство предоставляет квартиры (по разным программам, в том числе по социальному найму). Конгломераты воспроизводятся и воспроизводятся — уже в зданиях, построенных спустя почти 30 лет после кончины советской власти. И никакая реновация ничего не меняет, ибо по ней те люди, которые лишаются неприватизированных квартир в сносимых домах, неизбежно получат их во вновь построенных. То же самое касается собственности на землю под домом, общих площадей и так далее.

Стоит отметить и ту проблему, что ипотека никоим образом не решает главный вопрос - это качество жилья. Не факт, что получив ипотечный кредит как на вторичное жилье, так и на квартиру в новостройке - вы получите идеально качественное жилье.

В России на самой большой по территории стране мира (даже с учетом Сибири и Крайнего Севера), при ее низкой плотности населения практически вся ипотека — это многоэтажки  (остроумно называемые архитекторами «крольчатниками» или «муравейниками»), как при СССР, только еще выше и плотнее друг к другу прижатые. Парадокс: в рыночное время продолжаются худшие традиции советского строительства. Стоит посмотреть на Чебоксары, где зачастую люди просто протестуют против уплотнительной застройки или в беседах обсуждают вновь проектируемый или хуже всего уже построенный много подъездный и многоквартирный жилой дом, построенный в виде "большой китайской стены" или "многоэтажного муравейника". Не нужно быть очень остроумным, надо всего лишь посмотреть на то, что уже было и то, что строится. Если раньше не было места под проезд и размещение автотранспорта жильцов, то зачем строить так же - ограничивая людей в удобстве пользования автотранспортом, просто загоняя их в квадратные метры, обуславливая это тем, что население обеспеченно жильем.

Достаточно взглянуть по сторонам и увидеть новые новостройки - прежние районы застраиваются порой уродливыми домами-гигантами. И подобное строительство происходит по всей стране. Но не будем всех под одну метлу - есть действительно отличные решения с развитой и удобной инфраструктурой. И таким застройщикам и планировщикам можно выразить отдельное спасибо. 

Наш путь к цивилизации и уважение граждан

Если в области торговли челночно - рыночные времена остались позади в целом и данная торговля переходит к цивилизованным форматам, то по части аренды жилья все еще царит такое же варварство, как и 30 лет назад. Подавляющее большинство арендодателей жилья вовсе не профессионалы рынка, для которых это является основным занятием, а попросту люди, имеющие лишнюю квартиру (в том числе приобретавшие ее в инвестиционных целях) и желающие подзаработать на ней, а то вовсе и сдающую комнату в своей единственной квартире. Нет ни так называемых частных доходных домов, которые радовали бы глаз своей изящной архитектурой, ни соответствующего муниципального жилья (и с каждым годом на наш взгляд его становиться все меньше и меньше). А уж про то, что государство желает, хоть как то изменить ситуацию на рынке аренды жилой недвижимости, мы умолчим.

Многое упирается в законодательство и менталитет населения. Непродуманная приватизация жилья помимо прочего закрепила стереотип в сознании любого россиянина: «У человека обязательно должно быть жилье в собственности». Как вы могли заметить под это же «заточено» и действующее право, в частности, ежегодное продление возможности приватизации жилплощади,  от которого государство так тщательно пытается избавиться. И эта приватизация развращает население не столько самим фактом его дарения государством, сколько закреплением конгломератов и разрозненности проживающих. Понятие обеспечить человека жильем в нашей реальности почти всегда означает передать его в собственность. Но нуждающимся социальным категориям передавать квартиры в частное владение категорически недопустимо. Это препятствует созданию класса ответственных владельцев недвижимости и приводит к постоянному вымыванию и без того скудного фонда государственного жилья и.

Ориентация на обязательную покупку жилья любой ценой (а в наших условиях это в подавляющем большинстве случаев означает — нет денег - возьми ипотеку). Так разрушается жизнь многих семей, меняет их систему ценностей, лишает их удовольствия от жизни здесь и сейчас. В то время как многие их европейские сверстники наслаждаются жизнью, путешествуют, тратят деньги на что-то еще, проживая в арендном жилье (государственном и частном) и вовсе не считают себя неудачниками, наши семьи вынуждены отказывать себе порой в самом необходимом ради выплат процентов по ипотеке и сдерживания своих "хотелок".

Это все понятно - но что делать?

Мы не призываем ни к чему, но считаем, что можно попробовать пересмотреть отношение населения к аренде жилья, так и государственную политику и законодательство. В первую очередь это касается защиты прав арендатора, которые так и будут оставаться пустым звуком, пока большая часть аренды у нас будет предлагаться собственниками 1-2 квартир, которые в любой момент могут сослаться на то, что им самим жить негде. В идеале речь может идти о практически гарантированной пожизненной аренде жилья - а денежные средства банков направить на возрождение промышленности и организацию рабочих мест. Создав новые рабочие места, модернизировав под них производства, будет создан добавленный продукт, что может увеличить доходы государства и населения страны.

Слова романа о том, что людей испортил квартирный вопрос, все еще остается в силе. Если вы вспомните, в СССР тоже строили жилье и все бы хорошо. Но несколько поколений выросло в коммуналках и бараках, мечтая о своем жилищном угле. В начале 90-х казалось, что их мечта сбылась в результате жилищной приватизации — вызывавшей меньше всего споров и нареканий по сравнению с ваучерной или земельной. Но как всегда загвоздка крылась в деталях, которые сегодня проступают все нагляднее. Во-первых, новые поколения лишились иных возможностей улучшить свои жилищные условия кроме как с помощью ипотеки; во-вторых, Россия все больше напоминает Гонконг с его многоэтажками. Но Гонконг — одно из самых маленьких государств мира, а Россия — самое большое. Зачастую новые застройки обещают нам лишь очередное повышение этажности домов и улучшения архитектуры и качества жилья.

Не станем давать отрицательную оценку правительству - каждый сделает свои выводы. Но уверены, что каждый из вас в голове прокручивает мысль, что у власти нет долгосрочного плана действий и преобладает ментальность временщика — заработать здесь и сейчас. Но этот пример показывает, что и население пока еще мало обожглось на приватизации жилья в 1990-е и готово сыграть с государством еще раз в схожую игру. Набивая карманы банкиров и ввязываясь в долговую яму. 

Очень много улыбок вызывает человек "закрывший" ипотеку. Как говорят многие - будто камень с шеи. В интернете много юмористических анекдотов и шуток по поводу ипотеки и ее закрытия. Но жизнь идет - все меняется. Меняются законы,  курсы валют, взгляды на жизнь, на людей, на жилье. Меняются взгляды на ипотеку и на «муравейники».

Если вы все же решились купить квартиру в Чебоксарах - посмотрите текущие варианты, на сайте DOMAKVART.RU - возможно, это позволит решить вам ваш "жилищный вопрос".

Подписывайтесь на нашу группу вконтакте vk.com/domakvart

Поделитесь данной новостью в соцсетях с вашими друзьями

В России хотят запустить реестр долгостроев, где есть проблемы
18.05.2019
В 2019 году планируется создание и запуск реестра проблемных строек в России
Теплица - является ли она объектом недвижимости?
17.05.2019
Выясняем, можно ли оформить право собственности на теплицу и в каких случаях это возможно.
Как купить квартиру с долей несовершеннолетнего в 2019 году
16.05.2019
Подробно рассказываем о том, как правильно купить квартиру с долей несовершеннолетнего в 2019 году
Фразы, которые нельзя говорить при продаже квартиры и недвижимости
28.04.2019
Основные фразы, которые лучше не использовать при продаже квартиры или недвижимости
Выясняем  - есть ли смысл покупки квартиры на аукционе
25.04.2019
Рассмотрим основные моменты покупки квартиры на аукционе
Госдума хочет защитить покупателей от двойных продаж квартир в новостройках
19.04.2019
Законодатели хотят защитить права покупателей квартир при "двойных" продажах и признания их обманутыми дольщиками
Новая программа предоставления ипотечного кредита на покупку или строительство частного дома
16.04.2019
Главой министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства анонсирована новая программа ипотечного кредитования.