Риски заключения предварительного договора купли продажи жилья

Риски заключения предварительного договора купли продажи жилья

Новость от 24.04.2018

Покупателям квартир и недвижимости стоит знать некоторые нюансы покупки и продажи недвижимости и квартир в новостройках.

Большинство застройщиков все же законопослушно заключают договоры участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным Законом №214-ФЗ. 

Хотя бывают случаи когда застройщик пытается обойти требования закона и схитрить – заключить с гражданами предварительный договор. 

Стоит обратить внимание, что названия договоров могут быть разные: предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости, предварительный договор долевого участия в строительстве и другие. 

Смысл таких договоров один: застройщик берет на себя обязательства по заключению в будущем основного договора, на основании которого к участнику долевого строительства перейдет право собственности построенной квартиры. 

Формально такие договора не подпадают под действие Федерального Закона №214-ФЗ и не дают дольщику предусмотренных данным законом гарантий. То есть шансы, что в будущем гражданин станет собственником построенной квартиры, становятся весьма туманными. 

Любопытно, но заключение предварительных договоров допускается законодательством РФ*. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Однако, как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ**, положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи. Привлечение денежных средств от граждан возможно только способами, предусмотренными Законом об участии в долевом строительстве. 

Застройщик может брать деньги от граждан только после заключения договора долевого участия. Договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Если есть какие-то сложности с документами, то прибегают к предварительным договорам. Но и здесь следует учесть один момент. 

Необходимо иметь в виду, что прежде чем что-то продать, нужно этим владеть. В нашем случае – быть собственником. Поэтому, если заключается предварительный договор купли-продажи, продавец-застройщик должен будет сначала зарегистрировать на себя право собственности на квартиру в Росреестре. Должны быть предоставлены документы, подтверждающие законность возведения жилого дома (документ о предоставлении земельного участка под строительство, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию), также застройщику необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности юридического лица. Только после этого он может продать квартиру другому лицу. 

Обратите внимание, что практику заключения предварительных договоров часто используют застройщики при отсутствии зарегистрированных в Росреестре прав на земельный участок под строительство многоквартирного дома, а также в целях исключения риска наступления ответственности в виде неустойки за несвоевременную передачу объекта участнику, начисляемую в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве. 

Кроме того, предварительный договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает застройщику, взяв с гражданина деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Покупатель в данном случае абсолютно не защищен. 

Со стороны застройщиков ошибочно полагать, что заключив предварительный договор гражданин, вступивший в долевое строительство, не сможет взыскать неустойку по 214-ФЗ. Судебная практика последних лет в данной области свидетельствует о том, что граждане могут признать в судебном порядке применимыми к предварительному договору купли-продажи положения 214-ФЗ, так как по своей сути указанные договоры являются договорами участия в долевом строительстве. 

Если заключен предварительный договор, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам*** 

Если, несмотря на вышеперечисленные риски, вы все же приняли решение заключить предварительный договор купли-продажи строящегося жилья будьте готовы к тому, что вам придется признавать его договором долевого участия в судебном порядке. 

*статья 429 Гражданского кодекса РФ 
**Постановление Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". 
***п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Подписывайтесь на нашу группу вконтакте vk.com/domakvart

Поделитесь данной новостью в соцсетях с вашими друзьями

В России хотят запустить реестр долгостроев, где есть проблемы
18.05.2019
В 2019 году планируется создание и запуск реестра проблемных строек в России
Теплица - является ли она объектом недвижимости?
17.05.2019
Выясняем, можно ли оформить право собственности на теплицу и в каких случаях это возможно.
Как купить квартиру с долей несовершеннолетнего в 2019 году
16.05.2019
Подробно рассказываем о том, как правильно купить квартиру с долей несовершеннолетнего в 2019 году
Фразы, которые нельзя говорить при продаже квартиры и недвижимости
28.04.2019
Основные фразы, которые лучше не использовать при продаже квартиры или недвижимости
Выясняем  - есть ли смысл покупки квартиры на аукционе
25.04.2019
Рассмотрим основные моменты покупки квартиры на аукционе
Госдума хочет защитить покупателей от двойных продаж квартир в новостройках
19.04.2019
Законодатели хотят защитить права покупателей квартир при "двойных" продажах и признания их обманутыми дольщиками
Новая программа предоставления ипотечного кредита на покупку или строительство частного дома
16.04.2019
Главой министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства анонсирована новая программа ипотечного кредитования.