Типичные ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке

Типичные ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке

Новость от 03.07.2018

Всем известно, что приобретая недвижимость на вторичном рынке, зачастую сопряжено с определенными и значимыми рисками. Поскольку далеко не всякая квартира обладает «хорошей» и заслушивающей уважения историей. Как правило, проверкой историей приобретаемого объекта занимаются риэлторы или агентство недвижимости. Но все чаще собственники пытаются обойтись и без их услуг. Иногда этот вариант оправдан, но опытные агентства и риэлторы к данному вопросу относятся более скрупулезно и вдумчиво.

Первым делом, прежде всего для снижения рисков исключайте из зоны ваших интересов все подозрительные и заведомо проблемные квартиры.

Лучше всего отказаться от покупки квартир, которые предлагаются по цене значительно, на 20-30%, ниже установленных на рынке. Скорее всего, детально рассмотрев их и с большой долей вероятностью при ближайшем рассмотрении всплывет "нежелательная история", а так же другие подводные камни.

Советуем обратить внимание на квартиры, в которых прописаны безвестно отсутствующие лица. В эту же категорию попадают члены семьи, пребывающие в долгосрочных командировках, на службе в армии, на длительном лечении в специализированном диспансере или отбывающие наказание в специальных учреждениях.

Зачастую вам могут предложить даже их письменное согласие на сделку, но не факт, что в дальнейшем проблемы обойдут вас стороной. И этому способствует закон.

Сделки, находящиеся в зоне риска

Особое внимание стоит уделить к сделкам, недвижимость, которая была подарена, перешла к собственнику по договору ренты или по наследству. В этом случае возможны претензий со стороны лиц, чьи права были нарушены.

Данные риски, возможно, незначительно снизить при условии, что с момента перехода права собственности прошло более трех лет. Поскольку действует срок исковой давности в соответствии с законом. Но не обольщайтесь, поскольку в некоторых случаях закон или суд могут продлить исковой срок. И в этом случае сделка может быть оспорена.

Предлагают купить квартиру с неузаконенной перепланировкой (чтобы убедиться в отсутствии нелегитимных переделок, попросите показать технический паспорт) ? Говорите продавцу категоричное «нет».

Порой не согласованная с местными органами администрации перестройка является нарушением закона и влечет административную ответственностью и порой карается ощутимым штрафом, который уже будет наложен на актуального владельца жилья, даже если он совсем ни при чем.

Особая категория, которая должна остаться без вашего внимания - недвижимость, на которую наложен арест или иное обременение. Обратите внимание и на то, как быстро "кочует" квартира от одного собственника к другому.

Особую осторожность следует применять при покупке квартиры, среди собственников или зарегистрированных жильцов которой значатся несовершеннолетние или недееспособные граждане. Рекомендуется обратиться в органы опеки, прежде чем заключать сделку.

Продажа по доверенности - особая зона риска. Зачастую не добросовестные лица используют такую схему, но следует уточнить, что в жизни бывают разные ситуации. Порой в продаже по доверенности не скрывается подвоха или намерение кого-то обвести вокруг пальца. Но в таких случаях следует убедиться, что документ заверен нотариусом, а не в "соседнем подъезде",  вовсе не отозван и дает предъявителю право именно на продажу недвижимости, которая вас интересует.

Проверка документов

Определитесь с кругом интересующих вас квартир и вычеркните все высокорисковые варианты. Остановите свой выбор на конкретных предложениях и приступайте с пристрастием изучать все бумаги на квартиру.

Изучите все правоустанавливающие документы (договора купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследстве, вступивших в силу решениях суда). Следует убедиться, что право собственности на недвижимость зарегистрировано в Росреестре, о чем имеется соответствующее свидетельство.

Обратите внимание на брачные отношения и проверьте, имеется ли нотариально заверенное согласие супруга на ее продажу.

Изучите документы органов опеки, в том числе согласие на продажу квартиры.

Проверка продавца

Проверьте самого продавца. Проверьте его паспорт на подлинность и на то, что паспорт действующий.

Сложность может возникнуть при определении дееспособности продавца. Рекомендуется получения соответствующих справок из лечебных учреждений.

Спорный вопрос - указание в договоре купли-продажи заниженная стоимость объекта. Не всегда оправданный вариант. Поскольку в случае возникновения споров и судебных разбирательств вы сможете претендовать на возврат только той суммы, которая указана в документе, а не уплачена по факту. Во-вторых, вы снижаете свой шанс на получение налогового вычета в полном объеме.

Согласно ныне действующему Гражданскому кодексу РФ, договор купли-продажи составляется в простой письменной форме и не требует заверения у нотариуса (при определенных условиях все же требуется - например, при продаже долей). Типовой формы документа не существует, но, из сложившейся практики, профессиональные риэлторы вносят в текст максимум сведений. Часть из них необходима для регистрации факта перехода собственности в Росреестре, другая – важна для сторон сделки в случае возникновения взаимных претензий.

Сначала следует обговорить и учесть в договоре купле продажи,  как будет происходить передача денег. Будет это расчет наличными деньгами или расчет с помощью ячейки, или путем банковского перевода.

Вот какие сведения, необходимы будут вам для регистрации сделки в Росреестре

– Паспортные данные продавца и покупателя  (ксерокопии паспортов)

– Местонахождение недвижимости и ее параметры (выписка ЕГРН)

– Данные нынешнего свидетельства о праве собственности на недвижимость

– Цена, по которой реализуется квартира 

Важная для сторон сделки информация

– Состояние, в котором квартира передается покупателю (стены, окна, двери и так далее)

– Сроки, в которые продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю

– Дата, когда договор будет передан в регистрирующие органы (этот шаг продавец и покупатель должны совершить совместно)

– Срок, к которому будет произведена оплата по сделке

Вроде бы все легко и понятно, но в каждом деле есть тонкости, нюансы и свои "подводные камни". Как поступить вам - выбор за вами. 

Подписывайтесь на нашу группу вконтакте vk.com/domakvart

Поделитесь данной новостью в соцсетях с вашими друзьями

Дом в Новочебоксарске обязали достроить в течение 6 месяцев
13.11.2019
Новочебоксарский суд, своим решением, обязал застройщика достроить жилой дом.
Как получить выписку из домовой книги и для чего она нужна
13.11.2019
Получение выписки из домовой книги через Госуслуги и МФЦ
Центробанк считает, что снижение ключевой ставки может продолжиться
12.11.2019
О том, что дальнейшее снижение ключевой ставки в 2019 и 2020 годах может продолжиться сообщил Центробанк
Что лучше? Купить квартиру с отделкой или без отделки?
10.11.2019
Пробуем разобраться, в каких случаях лучше купить квартиру с отделкой, а в каких без отделки
Как экономить на ипотеке и не переплачивать за кредит
08.11.2019
Советы о том, как избежать переплат по кредиту и сэкономить на кредите
До 35 % россиян практически не платят за мусор, а еще про зарплаты глав госкомпаний
05.11.2019
Зарплата главы госкомпании и собираемость платежей за мусор, с населения и юрлиц в 2019 году
Можно ли взять ипотеку, если официально я не работаю?
02.11.2019
Выясняем, как получить кредит, не имея официальных доходов