Заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Новость от 15.01.2018

Если вы ищете помещение для бизнеса, аренда может стать удачным решением. Но она также влечет за собой неудобства, главное из которых — зависимость от владельца недвижимости. Чтобы обрести свободу в принятии решений по распоряжению помещением, его придется купить. И сейчас мы расскажем, как это сделать.

Для начала давайте разберемся, что о продаже недвижимости говорится в Гражданском кодексе РФ. Согласно Кодексу, договор о продаже недвижимости — это документ, заключенный в письменной форме и подписанный обеими сторонами. Если вы заключите договор иначе, он не будет действовать.

Какие документы нужно проверить у продавца

Правоустанавливающие документы:

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Это позволит вам убедиться, что продавец — собственник помещения. Проверьте данные продавца, а также адрес, площадь и кадастровый номер недвижимости, которую покупаете.
  • Документ, на основании которого возникло право собственности. Обычно это договор купли-продажи.
  • Выписку из Росреестра, которая подтвердит юридическую чистоту помещения. 
  • Документы БТИ, экспликацию и поэтажный план.
  •  Кадастровый паспорт помещения.

Если вы покупаете недвижимость у юрлица, помимо документов, о которых мы рассказали выше, нужно проверить:

  • Учредительные документы и выписки из налоговой.
  • Документ, в котором обозначены полномочия директора или гендиректора продавать помещение. Об этом может быть сказано в Уставе, так что изучите его внимательно. В другом случае у директора должна быть доверенность.
  • Протокол заседания управляющего органа — собрания учредителей или совета директоров. В протоколе обозначается согласие учредителей или директоров на совершение сделки. Даже если в Уставе сказано, что директор или гендиректор уполномочен продавать недвижимость фирмы, все равно лучше получить протокол заседания.

Что нужно указать в договоре купли-продажи коммерческой недвижимости

Информация о вас и о продавце

  • Укажите ФИО полностью, дату рождения, прописку и место жительства, паспортные данные и/или данные юрлица.
  • Подробное описание помещения

Укажите адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и этажей, расположение помещения на земельном участке или внутри другого помещения. Подробно опишите качественные характеристики: состояние помещения, его пригодность к использованию по назначению, коммуникации. Если в договоре нет данных, которые позволяют точно установить предмет договора, он считается недействительным.

Если в договоре нет данных, которые позволяют точно установить предмет договора, он считается недействительным.

Цена

Обязательно укажите в договоре стоимость помещения. Если в документе нет письменного, согласованного обеими сторонами условия о цене, он считается незаключенным.

Важно: если вы покупаете недвижимость вместе с земельным участком, цена помещения в договоре автоматически включает цену участка или права на него, если вы не укажете иное.

Цену можно указать двумя способами:

  • в виде конечной суммы за помещение целиком;
  • в виде стоимости за единицу площади.

Советуем вам совместить эти способы: пропишите в договоре цену за единицу площади и итоговую сумму — так надежнее.

По умолчанию цена указывается в рублях. Если вы рассчитываетесь другой валютой, вынесите это отдельным пунктом в договоре.

Что еще указать:

  • Информацию о том, как будет происходить расчет: сумма задатка, срок передачи конечной суммы, способ оплаты — наличными или банковским переводом.
  • Сторону договора, которая понесет расходы, связанные с регистрацией.
  • Срок, в который продавец обязуется передать вам помещение.
  • Ответственность за нарушение договора.

Акт приема-передачи помещения

Документ, который фиксирует факт передачи недвижимости покупателю, называется актом приема-передачи помещения. Это обязательное приложение к договору.

Передать вам недвижимость, за которую вы заплатили — это обязательство продавца. Ваше обязательство — принять имущество. Обязательства считаются исполненными только после подписания акта. Если продавец отказывается подписывать акт приема-передачи, значит, он уклоняется от обязательства.

Обратите внимание, что если вы примете помещение с недостатками или не соответствующее условиям договора, продавец не освобождается от ответственности даже после подписания акта.

Если недостаток возможно устранить — скажем, отремонтировать помещение — вы вправе требовать:

  • Уменьшения цены;
  • Устранения недостатка продавцом;
  • Возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатка.

Если вы обнаружили слишком серьезный недостаток, из-за которого не сможете использовать помещение — это основание расторгнуть договор.

Государственная регистрация права собственности

Чтобы по договору о продажи недвижимости вам перешли права собственности на нее, потребуется государственная регистрация. До получения регистрации вы не будете собственником помещения, даже если физически оно уже перейдет к вам.

Если владелец помещения без уважительной причины уклоняется от регистрации перехода права собственности, затягивает с ней или вовсе отказывает вам — это основание подать на него в суд. Судья вынесет решение о регистрации и заставит недобросовестного продавца возместить вам убытки, связанные с задержкой. Доказательством в суде послужит заключенный договор продажи недвижимости.

Чтобы зарегистрировать право собственности, передайте заключенный договор аренды в Росреестр.

Вот что вам понадобится, кроме договора:

  • — Документы, подтверждающие право собственности продавца;
  • — Справка о кадастровой стоимости, кадастровый паспорт помещения, экспликация и поэтажный план с отметкой БТИ;
  • — Справка из ЕГРП о юридической чистоте помещения — не должно быть арестов, залога и обременений;
  • — Согласие супруга или супруги, заверенное нотариусом — если помещение выступает как совместно нажитое имущество;
  • — Разрешение органа опеки, если продавец помещения — несовершеннолетний ребенок;
  • — Оригинал платежной квитанции об оплате пошлины за регистрацию.

Если одна из сторон договора — юрлицо, вам понадобятся следующие документы:

  • Оригиналы и копии Устава, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и постановке на учет в ФНС;
  • Подтверждение полномочий директора или генерального директора предприятия продавать недвижимость фирмы;
  • Протокол заседания управляющего органа, в котором обозначено согласие учредителей или директоров на совершение сделки.

Право собственности на землю

Если вы покупаете отдельно стоящее помещение или здание, то по договору продажи вам переходит право собственности не только на недвижимость, но и на землю, на которой находится объект.

В случае, когда продавец помещения не владеет землей, на которой оно находится, можно заключить договор продажи без согласия собственника участка. Но сначала узнайте у продавца, не нарушит ли такой договор условия пользования этим участком. После заключения договора вы получите такое же право использования земли, какое имел предыдущий владелец помещения.

Есть два исключения:

  1. Помещение располагается в многоэтажном здании. В этом случае физически невозможно определить и передать вам в собственность участок земли, на котором оно находится.
  2. Помещение находится на участке, изъятом из оборота.

Если земля сдается, то обязательства по договору аренды переходят к вам. Поэтому прочитайте его, прежде чем покупать помещение.

Выводы и советы

Небольшая памятка, которая поможет вам все сделать правильно:

  • — Заключайте договор купли-продажи только в письменном виде, иначе он будет считаться недействительным.
  • — Если заключаете договор с юрлицом, проверяйте учредительные документы организации.
  • — Как можно подробнее опишите в договоре помещение и его параметры, чтобы не было разночтений. Иначе договор аннулируется.
  • — Если покупаете недвижимость у юрлица, сделайте приложением к договору протокол собрания учредителей или другого управляющего органа. Там должно быть сказано, что управляющий орган одобряет сделку, а также что директор уполномочен продавать помещение.
  • — Самый надежный способ оплаты наличными — банковская ячейка, безналом — аккредитив.
  • — Убедитесь, что помещение или его фасад не представляет исторической ценности.
  • — Если это возможно, изучите назначение и границы земельного участка, на котором расположено помещение.
  • — В конце концов, если сомневаетесь — наймите хорошего юриста.

Подписывайтесь на нашу группу вконтакте vk.com/domakvart

Поделитесь данной новостью в соцсетях с вашими друзьями

Хочу купить квартиру по договору долевого участия – на что обратить внимание
18.10.2019
Рекомендации тем покупателям, кто решил купить квартиру  в новостройке, по договору долевого участия. 
Сдаю квартиру – быстро и безопасно. Советы сдающим недвижимость
16.10.2019
Снять квартиру без посредника от собственника легко, а как сдать ее и не пожалеть об этом
Правительство хочет поддержать переход на единую квитанцию за платежи ЖКХ
15.10.2019
Правительство рассматривает возможность перехода на единый платежный документ на оплату услуг ЖКХ
Как справить новоселье и не совершить серьезных ошибок
14.10.2019
Узнайте, как купить квартиру, в том числе с материнским капиталом и не допустить ошибок
Не платите по коммунальным платежам? Вот что вас ждет!
11.10.2019
Что будет - если не платить за коммунальные услуги за свою собственность
Основные ошибки при регистрации жилья – заметки Росреестра
09.10.2019
Две часто встречающиеся группы ошибок при регистрации недвижимости
Оформление права собственности на недострой – разъяснение Верховного суда
08.10.2019
В октябре 2019  Верховный суд РФ дал разъяснение о том, что оформить право собственности на недостроенное жилье невозможно.